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财稅2022年3号公告新政是我國基礎設施REITs的重大(就呢dà)制度創新，極大(dà)利好(hǎo)REITs産品供給和市場發展。華事店政稅務專家(jiā)分析了新政下基礎設施RE跳下ITs架構搭建五大(dà)環節的全稅種稅務處理，并結合服務案例和研究成果訊藍提出了操作注意事項。

為(wèi)支持基礎設施領域不(bù)動産投資(zī)基金(jī家熱n)（簡稱基礎設施REITs）試點，2022年1月26日，财務紅政部和國家(jiā)稅務總局發布《關于基礎設施領域不(bù)快村動産投資(zī)信托基金(jīn)（REITs）試器中點稅收政策的公告》（公告2022年第3号，以下簡稱3号公告），規定從202文山1年1月1日起，原始權益人向項目公司劃轉基礎設施資(zī)産相應取得(d友西e)項目公司股權、原始權益人向基礎設施REITs轉讓項目公司股權實現的資(z外見ī)産轉讓評估增值，适用企業所得(de)稅特殊性稅會訊務處理待遇。

一、基礎設施REITs的發展
不(bù)動産投資(zī)信托基金(jīn)，即REIT是問s（Real Estate Investment Trusts），是通厭笑(tōng)過向投資(zī)者發行股份或收益憑證來集中資(zī)金(jī長答n)，由專業托管機構托管該資(zī)金(鐘樹jīn)，由專業投資(zī)機構進行不(bù)動産的投資(zī)經營管音熱理，并将投資(zī)綜合收益按比例分配給投亮生資(zī)者的一種投資(zī)組織形式。短南

REITs發端于美國，亞洲市場于本世紀初引入REITs，全球已有紅南近50個國家(jiā)建立了REITs相關制老文度。據富時(shí)全球房地産指數（FTSE Nar說上eit）統計，截至2021年12月底，該指數各類REITs總市值達到1.65萬問山億美元。
2009年我國開(kāi)始REITs的試點探索。至些視2020年底，我國先後發行84支類REITs有我産品，底層資(zī)産擴展至不(bù)動産租賃風書、基礎設施等領域，此階段産品主要為(wèi)“私募基金公公(jīn)＋ABS”架構，本質上以債務性融資(zī)為(w工懂èi)主。
2020年4月30日，中國證監會(huì)和國家(jiā)發改委聯睡影合發布了《關于推進基礎設施領域不(bù)動産投資(你風zī)信托基金(jīn)（REITs）試點相關工(gōng)作的關見通(tōng)知》（證監發〔2020〕40号）文啟動我國基礎設吃明施領域REITs試點，我國開(kāi)啟了以“公募基金(jīn)＋資妹鐘(zī)産支持計劃”為(wèi)基本架構的權益融資(zī)公募REIT城男s市場。2021年共有2批11單基礎設施REITs産品完成上市，到202習和1年底二級市場總市值已達到437億元。
2021年12月29日，國家(jiā)發展改革委發服靜布《關于加快推進基礎設施領域不(bù)動産投資(zī)信托基金(j微樹īn)（REITs）有關工(gōng)作的通(tōng)知》（發改辦數一投資(zī)〔2021〕1048号），要求貫徹中央經濟工(能和gōng)作會(huì)議精神，進一步加快推進基礎設施REITs試姐一點有關工(gōng)作，推動盤活存量資(zī飛民)産、形成投資(zī)良性，明确了摸底輔導、專人服務、協調支持了能、加快申報和用好(hǎo)回收資(zī)金(jīn)等工(g他火ōng)作要求。我國開(kāi)始加快推進放事基礎設施REITs試點。

二、基礎設施REITs架構搭建的全環節稅收分析
一般來講，在基礎設施REITs搭建可分為(wèi)基礎設施資(zī)産剝離、公劇短募基金(jīn)與資(zī)管計劃設立、不(bù)這司動産支持證券受讓項目公司股權三個階段，具體交易分為(wèi)五個個媽環節。

基礎設施REITs的典型架構如(rú)下圖：

三、基礎設施REITs實際操作的注意點
（一）充分利用3号公告的遞延納稅政策
3号公告并非直接适用而是突破了59号文的體系限子的定，可以理解為(wèi)一項支持基礎設施REITs試點的專項政策。3号公告子吃的出台，解決了基礎設施REITs設立過程中原始權益人未收到對價先納稅、參學但與戰略配售基金(jīn)未實際變現利益而先納稅的主要難題，将大(dà)幅降低(的服dī)原始權益人前期稅收資(zī)金(jīn)壓力，極大鄉南(dà)提高原始權益人參與基礎設施REITs設立的積極性，有力推動我國基來技礎設施REITs的進一步試點。原始權益人在基礎設施R算去EITs架構搭建環節，應做好(hǎo)企購少業所得(de)稅政策适用的分析測算，合理安排納討樂稅資(zī)金(jīn)和确認遞延納稅未來繳納稅款吃說的節點與時(shí)間，積極享受該遞延納畫車稅政策

（二）謹慎進行架構搭建中增值稅等其他(tā)稅種的處理
3号公告解決了當前基礎設施REITs架構搭建中面臨錯道的主要企業所得(de)稅問題，對于增值稅、土地增值稅、印花(老門huā)稅等稅種則未制定單獨的政策，納稅土少人應結合現行有效政策進行相關處理。在架構搭建實際說雨操作過程中，要特别是注意相關交易安排和稅收算爸政策口徑的分析确認，主要包括兩個方面：

一是底層資(zī)産注入項目公司環節，财稅〔2016〕36劇理号文件所附《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》規定的增值稅特殊性處理政業我策，實際操作中由于涉及産權評估、運營人員安排、稅務溝通(t機花ōng)等複雜情況，要結合實際政策口徑做好(hǎo)輛物交易的具體安排，或者按照一般性稅收處理做好(hǎo)相關規劃以唱學便未來項目公司長(cháng)期留抵和占用大(dà)量資(zī)金(jīn畫能)；

二是《财政部 稅務總局關于繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的公告》（化煙公告2021年第21号）雖然規定單位、個人在改制重組時(shí)以房歌山地産作價入股進行投資(zī)将房地産轉移、變更到被投資(zī)的企業，上厭暫不(bù)征土地增值稅，但實際執行中要對交易是否屬于改制重組範圍加以确認小木。

（三）開(kāi)展基礎設施REITs全環節稅收分析
基礎設施REITs3号公告第三條規定，對基礎設施REITs運營、分配等環節涉及妹雜的稅收，按現行稅收法律法規的規定執行。在運營和分配環節道藍，現行政策仍具有複雜性和不(bù)确定性，區小如(rú)底層資(zī)産收益分配至投資(zī)者，因資(zī)管計劃等我不收益征免稅政策和征管口徑不(bù)明确，可能面臨所得(de)稅重複納稅火器問題或者少納稅款的風險。

納稅人設立發行基礎設施REITs，建議委托有基礎設施REI商看Ts稅收咨詢經驗的專業服務機構，按照項目具體雨劇情況開(kāi)展全環節的稅收分析，為(wèi)基礎道工設施REITs項目科(kē)學決策和未來納稅合規安排提供什懂專業依據。

四、華政稅務REITs咨詢案例與研究成果
華政稅務在基礎設施REITs領域具備深入的研究與實際可操作案例，可以為(來聽wèi)客戶提供全流程全環節的稅收分析評估，并提供專業優質的咨詢區遠建議。

（一）基礎設施REITs稅務咨詢案例
A集團是一家(jiā)以高速公路項目投資(zī)、建設和運營管理為(wèi醫能)主營業務的集團公司，拟以高速公路為(wèi)基礎資(zī)視南産參與基礎設施REITs試點項目。華政為(wèi)A集團提供基礎設施RE來站ITs試點項目從資(zī)産剝離、基金(jīn)及資(zī)管計劃設立與募集、雨山SPV設立與股債結構搭建、原始權益人股權轉讓到反向吸并等全流程稅務管理服地多務，協助集團公司及項目公司做好(hǎo)稅務規劃和稅收遵從，支持A集團與當是笑地主管稅務部門及證券發行監管部門保持順暢的專業樂農溝通(tōng)，獲得(de)各方好(hǎo)評小雜。

 （二）課題研究成果
華政研究院以稅收中性理論為(wèi)指導，以基礎設施領域市民不(bù)動産投資(zī)基金(jīn)與自兵銀行間不(bù)動産REITs為(wèi)主線，分析中國不(bù)動産REIT裡好s的現狀、結構、管理環節，梳理現行稅制下不(bù)動産REITs設立、運營、分開銀配、處置資(zī)産等各環節的各相關稅種的處理，識别存在稅收問題，再對國際上主日廠要國家(jiā)典型不(bù)動産REITs結構、環節與稅收政策進行比較討但研究，對我國不(bù)動産REITs稅收政策提出錢話若幹展望與建議。