2023年12月14日，北京、上海在同一天出台房地産行業優化政策，分别為花我(wèi)《關于調整優化本市普通(tōng)住房标準和個人視多住房貸款政策的通(tōng)知》（京建發〔2023〕425号）和《關于調在遠整本市普通(tōng)住房标準的通(tōng)知》（滬建房管聯暗很〔2023〕676号），核心内容包括降首付、降利率以及調整普通(tōng)住讀樂房标準（以下簡稱“普宅标準”）等具體措施。

此次政策調整，是為(wèi)了适應房地産市場供什風求關系發生重大(dà)變化的新形勢，更好(hǎo)道車滿足居民剛性和改善性住房需求，從而促進房地産市場平穩健康發展。其中普宅讀少标準的調整，對房地産開(kāi)發企業（以下簡日老稱“房企”）和購房個人都将産生較大(dà)的稅務影響。

本文以北京為(wèi)例，聚焦分析此次件雨普宅标準調整對房企土地增值稅的稅務影響，并對房企提出相應的操作建議。

根據中指研究院發布的數據顯示，2023年1至11月份，北京五環内新房成交訊業均價為(wèi)91,594元/平米，五環至六環朋錯的成交均價為(wèi)58,566元/平米，自不六環外的成交均價為(wèi)35,656元新姐/平米，以上整體成交均價遠低(dī)于普宅新政标準。普宅标準調整後，音草大(dà)量老政策下的非普宅變為(wèi)新政策下多暗的普宅，調整後的普宅标準也更加貼近北京房地産市場發展的實際情況。

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第1站行38号）第八條規定，納稅人建造普通(tōng)标準住宅出下鐵售，增值額未超過扣除項目金(jīn)額20村到%的，免征土地增值稅。

新政下的北京普宅認定标準将更為(wèi)寬松，房地産開(kāi)發裡草項目中符合新标準的普宅數量将增加。北京土地增值稅清算采用“樹線兩分法”，即“普宅”與“其他(tā)類型房地産”。普宅認定标準的變長票化，會(huì)導緻二者原本增值率高低(dī)甚至增值額正負的組合發生變化，這種變化對房企土地增值稅的稅負影響是上升還是下降，并不(bù)能形音西成一個絕對的結論，是需要結合房地産開(kāi)發項目的實得話際情況，進行具體的稅務測算和分析後才能判定。

為(wèi)簡化分析，我們(men)通(t我書ōng)過對一個北京房地産開(kāi)發項目在新政後土地增值稅稅負的但放測算，來論證新政對于土地增值稅稅負的影響存在不(bù)降反升的可能性。

該項目總收入為(wèi)78億元，扣除項目合計60億元，采用“兩分坐煙法”（劃分“普宅”與“其他(tā)類型房地産”）測算土地增值稅，該項目處下影于部分預售狀态，2024年1月1日起新簽約房源山快将按新政策普宅認定标準執行。新老政策下項目土地增值稅測算情況具體見通哥下表：

通(tōng)過上述測算分析可以看出，随着普宅标準的放寬，新政光路後的普宅收入、扣除項目合計、增值額、增值率都發生了增加，尤其是随着普宅的增為裡值率從16%上升到21%，普宅的稅負也從原來的免稅狀态增加到3.8紙校億元，雖然其他(tā)類型房地産的稅負降低(dī)我些了2.4億元，但是由于普宅稅負增幅超過了其他(t雜火ā)類型房地産稅負的降幅，因此整體稅負在新政後還是增加了西我1.4億元。

根據《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程》場照（北京市地方稅務局公告2016年第7号）第四十八條些票規定，土地增值稅政策中普通(tōng)住宅依照北京市公布的标準确認。我很納稅人進行土地增值稅清算時(shí)，稅務機關應按單套房屋銷售時(shí)同級别土地上适用的普通光員(tōng)住房标準進行審核确認。

基于以上稅法規定，對于北京尚未進行土地增值稅清算的黃拍項目适用的普宅标準，華政稅務的理解為(wèi)：老合同老政策，新合同新政策。即應以單套房屋銷售時(shí)點（即網簽合同簽唱門訂時(shí)點），來确認其适用的新舊普宅認定标準。如(rú)網簽時錯金(shí)間早于新政實施時(shí)間（制內2024年1月1日），則按照老政策認定标準來判斷是否為(wèi)普宅；反之，則什拍按照新政策認定标準來判斷。若項目時(shí)間跨度較大(dà)，涉及通妹更老的普宅認定标準，同樣按照此原則分段進行确認。在清算實操中，華政黃微稅務建議房企就此問題提前咨詢主管稅務機關，并以主管稅務機關意見為(w放東èi)準。

例如(rú)：假設某尚未進行土地增值稅清算的北京房裡中地産開(kāi)發項目，其中某套房屋A的網簽時(shí)間員問為(wèi)2023年6月1日，則判斷該房屋A是否為(wèi)普宅的标準應事畫适用老政策；其中某套房屋B的網簽時(shí)間為(wèi)2024年2服務月1日，則判斷該房屋B是否為(wèi)普宅的标準應适土錢用新政策。

華政稅務建議，對于尚未進行土地增值稅清算的北京房地産開(k器家āi)發項目，企業應盡快結合普宅标準新政和項目實際情況，重新梳理項目的喝我普宅和其他(tā)類型房地産的收入、成本、扣除項目、增值額、增值率等情紙飛況，對項目土地增值稅進行新政策标準下的稅務測算，以判斷普美舊宅标準新政對項目的具體稅負影響，從而提前規劃土地增值稅清和劇算，降低(dī)稅務風險，創造稅務價值。