2023年12月14日，北京、上海在同一天出台好玩房地産行業優化政策，分别為(wèi)《關于調整優化本市普通(t路樂ōng)住房标準和個人住房貸款政策的通(tōn外得g)知》（京建發〔2023〕425号）和《關于調整本市普通(tōn飛你g)住房标準的通(tōng)知》（滬建房管聯〔2023〕676号），核心内容包唱畫括降首付、降利率以及調整普通(tōng)住房标準（到制以下簡稱“普宅标準”）等具體措施。

此次政策調整，是為(wèi)了适應房地産市場供求關系發生重大(dà內做)變化的新形勢，更好(hǎo)滿足居民剛性和改善性住房資可需求，從而促進房地産市場平穩健康發展。其市請中普宅标準的調整，對房地産開(kāi)發企業（以下章哥簡稱“房企”）和購房個人都将産生較大(dà)的稅務影響。

本文以北京為(wèi)例，聚焦分析此次普宅标準調整對房企土地增值稅的稅務影響，并對房企提出相應的操作建議。

根據中指研究院發布的數據顯示，2023年1至11月新美份，北京五環内新房成交均價為(wèi)91,594元/平米，妹什五環至六環的成交均價為(wèi)58,566元/平米，六環外的成交均件購價為(wèi)35,656元/平米，以上整體成交均價遠低(dī)有北于普宅新政标準。普宅标準調整後，大(dà)量老政策下的非普宅變為(wèi)新務林政策下的普宅，調整後的普宅标準也更加貼近上什北京房地産市場發展的實際情況。

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務車秒院令第138号）第八條規定，納稅人建造普通(tō河報ng)标準住宅出售，增值額未超過扣除項目金(jīn)額20%的，免征土地東電增值稅。

新政下的北京普宅認定标準将更為(wèi)寬松，房地睡訊産開(kāi)發項目中符合新标準的普宅數量将增亮東加。北京土地增值稅清算采用“兩分法”，即“普宅”與“其他校唱(tā)類型房地産”。普宅認定标準的變化，會(huì)導緻二者原就市本增值率高低(dī)甚至增值額正負的組合發生變化，這種變化拍上對房企土地增值稅的稅負影響是上升還是下降，并不(b村也ù)能形成一個絕對的結論，是需要結合房地産開(kāi)發項目的實際情況，進行具學動體的稅務測算和分析後才能判定。

為(wèi)簡化分析，我們(men)通(tōng)過對一個北京房體風地産開(kāi)發項目在新政後土地增值稅稅負的測算，來論證新輛低政對于土地增值稅稅負的影響存在不(bù)降反升的可能性。

該項目總收入為(wèi)78億元，扣除項目合計60億元，采用“兩分法”水個（劃分“普宅”與“其他(tā)類型房地産”）測算土地增值稅，該項目處于部很家分預售狀态，2024年1月1日起新簽約房源将按新政策普宅認定标準執了笑行。新老政策下項目土地增值稅測算情況具體見下表：

通(tōng)過上述測算分析可以看出，随着普宅标準的放寬，新政喝的後的普宅收入、扣除項目合計、增值額、增值率都雨報發生了增加，尤其是随着普宅的增值率從16%上升到2老吧1%，普宅的稅負也從原來的免稅狀态增加到3.8億元，雖然其他(t場高ā)類型房地産的稅負降低(dī)了2.4億元，但是由于普宅稅負增幅超過了其他(吃暗tā)類型房地産稅負的降幅，因此整體稅負在新政後還是行笑增加了1.4億元。

根據《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程》（北京站國市地方稅務局公告2016年第7号）第四十八條規定，土地增值稅政做員策中普通(tōng)住宅依照北京市公布的标準确認。納稅人進舊街行土地增值稅清算時(shí)，稅務機關應按單套房屋銷售時(shí)同級别土地上适用的普通(tōng)數廠住房标準進行審核确認。

基于以上稅法規定，對于北京尚未進行土地增值稅清算的項目筆聽适用的普宅标準，華政稅務的理解為(wèi)：老合同老政策，新合同新政策。即應以單套房屋銷售時(shí)點（即網簽合同簽訂時(shí)廠理點），來确認其适用的新舊普宅認定标準。如(rú)網都志簽時(shí)間早于新政實施時(shí)間（2024都放年1月1日），則按照老政策認定标準來判斷是否為(wèi)木明普宅；反之，則按照新政策認定标準來判斷。若項目時(shí服資)間跨度較大(dà)，涉及更老的普宅認定标準，同樣按照此原則吧司分段進行确認。在清算實操中，華政稅務建議房企做民就此問題提前咨詢主管稅務機關，并以主管稅務機關意見為(wèi)準。吃多

例如(rú)：假設某尚未進行土地增值稅清看讀算的北京房地産開(kāi)發項目，其中某套房煙理屋A的網簽時(shí)間為(wèi)2023年6月1日道看，則判斷該房屋A是否為(wèi)普宅的标準應适用老政策；其中某套房屋B的低票網簽時(shí)間為(wèi)2024年2月1日，則判斷該房木花屋B是否為(wèi)普宅的标準應适用新政策。

華政稅務建議，對于尚未進行土地增值稅清算的北京房地産開(kāi飛問)發項目，企業應盡快結合普宅标準新政和項目實際情況，重新梳理項目的中道普宅和其他(tā)類型房地産的收入、成本、扣除讀我項目、增值額、增值率等情況，對項目土地增值稅進行新政策标姐新準下的稅務測算，以判斷普宅标準新政對項目的具體稅負影響，從而提分店前規劃土地增值稅清算，降低(dī)稅務風河行險，創造稅務價值。